ضوابط اجرایی کاربری زمین- تفکیک اراضی شهری

ضوابط و استانداردهای شهری بسیار متعدد گسترده اند و بخش عمده‌ای از قوانین مدنی و مقررات، تأمین و حفظ رفاه عمومی و محیط زیست را در بر می‌گیرند. ضوابط و مقرراتی که خاص شهرسازی هستند، ضوابطی اند که شکل کالبدی و کیفیت محیط شهری را تعیین می‌کنند. این ضوابط و معیارها عبارت‌اند از :

الف) ضوابط و مقررات تفکیکی زمین

ب) ضوابط و مقررات منطقه بندی (Zoning)

ج) ضوابط و مقررات ارتفاع و تراکم ساختمان

الف) تفکیک اراضی شهری (Subdivision) :

مقررات تفکیک، روش‌هایی هستند که به وسیله آن زمین ها قطعه بندی شده، خیابان‌ها و مسیر تأسیسات عمومی مشخص می‌شوند. با قسمت بندی و تفکیک اراضی شهر طرح شهرها بر سطح زمین پیاده و به واقعیت تبدیل می‌شود. کنترل چگونگی تفکیک زمین، وسیله‌ای است که شبکه ها و عناصر شهری را شکل می دهد و بر عکس، فقدان معیار استانداردی در تفکیکی زمین، از مشخصات محوطه های خودرو بدون نقشه شهری به شمار می آید. واژه تفکیک (subdivision) به مرحله پیچیده‌ای از تقسیم و قطعه بندی زمین گفته می‌شود، که قطعات زمین متعدد را به وجود می‌آورد و اختصاص زمین به جاده یا خیابان را نیز شامل می‌شود حال آنکه واژه تقسیم یا افراز زمین (partition) شامل اختصاص زمین به جاده و خیابان های دسترسی نمی‌شود . به عبارت دیگر تقسیم اراضی به قطعات کوچک‌تر بعلاوه تأمین خدمات و زیرساخت‌ها ،مشخص کردن خیابان‌ها و مشخص کردن مسیر تأسیسات زیربنایی را تفکیکی اراضی گویند که با افراز متفاوت است .

عواملی که در تفکیک دخالت دارند عبارت‌اند از :

• توپوگرافی و شیب زمین
• شکل هندسی اراضی
• نوع کاربری
• گذر بندی معابر
• مسیر تأسیسات زیربنایی
• عوامل اقلیمی

عکس تفکیکی ، تجمیع است .

اشکال تفکیک زمین شهری :

• شیوه غیر رسمی تفکیکی زمین : مانند تقسیم زمین به دست مالکان یا دلالان زمین در مناطق حاشیه‌ای و روستاهاست که مجتمع‌های زیستی غیرقانونی مجاور شهرها را پدید می‌آورند .
• شیوه تفکیک رسمی زمین : تفکیک قانونی یا ثبتی خوانده می‌شود که ممکن است مطابق با اصول و استانداردهای شهرسازی نباشد .
• تفکیک زمین بایستی با توجه به طرح های توسعه شهری صورت پذیرد .
• تفکیک اراضی مؤثرترین وسیله اجرای ضوابط منطقه بندی شهرها و استفاده از اراضی است .
• به طور کلی قطعات اراضی شهری به سه دسته تقسیم می‌شوند :
  • دسته اول قطعاتی هستند که انجام هر نوع عملیات ساختمانی در آن‌ها ، به شرط آنکه با ضوابط منطقه بندی زمین مغایرتی نداشته باشد ،آزاد است .
  • دسته دوم قطعاتی هستند که برای رفع نیازمندی‌های عمومی شهر تخصیص داده‌شده‌اند و عملیات ساختمانی آن باید توسط شهرداری یا سازمان‌های ذی‌ربط دولتی انجام گیرد .
  • دسته سوم قطعاتی هستند که برای احداث ساختمان‌ها یا تأسیسات معین از قبیل فروشگاه ،هتل ،رستوران و….. تخصیصی پیدا می‌کند ، مالک در احداث هر نوع ساختمان در آن‌ها مختار نیست و درعین‌حال شهرداری یا دولت نیز آن‌ها را خریداری یا تصرف نمی‌کند .

انواع قطعات زمین :

• قطعه زمین « یک بر » که فقط از یک سمت به خیابان یا معبر تماس دارد
• قطعه زمین« دو بر »  که از دو قسمت با معبر تماس دارد
• قطعه زمین «سه بر » که از سه قسمت به معبر تماس دارد
• قطعه زمین« چهار بر »که از چهار طرف با خیابان‌های هم‌جوار مجاورت دارد .
• زمین پرچمی (Flog lot) : زمینی است که مستقلاً به خیابان یا معبر دسترسی ندارد ولی به وسیله یک راه باریک از میان سایر قطعات ،به معبر اصلی وصل می‌شود .
• زمین نواری (Ribbon lot): زمینی است که به طور ممتد در کنار جاده‌ای قرارگرفته و مانع دسترسی قطعات پشت به معبر شده است .
• زمین قناس (بی‌قواره) : قطعه زمینی است که شکل هندسی منظم و اندازه متعارف ندارد و در واقع جزء زوائد زمین است که بین قطعات منظم و راه‌ها پدید می‌آید.

مباحث آموزشی شهرسازی | کارشناسی ارشد شهرسازی | برنامه ریزی شهری | برنامه ریزی کاربری اراضی

منبع: جزوه سیر اندیشه ها در شهرسازی و مبانی برنامه ریزی شهری ، منطقه ای و مدیریت شهری کیمیا فکر بزرگ

انتشار مطلب تفکیک اراضی شهری با ذکر منبع بلامانع است.